我做房地產 10 年，2021 年起把工作重心搬到吉隆坡專做代管。這 5 年我陪過上百個跨境買家從第一通諮詢走到交屋——其中最容易被低估的不是房子本身的成本，是「跨境稅務」這個隱形支出。

我不是稅務專業，這篇台馬跨境稅務指南是把我看過客戶踩過的稅務雷整理成結構，讓你知道「該問你的會計師什麼問題」。

⚠️ 重要：每段都會出現的提醒——稅法逐年調整、個案差異大，最終決策請諮詢專業稅務顧問。

---

目錄

1. 移居後台灣稅籍會自動變嗎？最常見的誤解
2. 台馬租稅協定：你能不能真的「免雙重課稅」
3. 馬來西亞個人所得稅：外國人 vs 居民兩套規則
4. 房屋租金所得課稅與扣抵實務
5. RPGT 資本利得稅：持有期 vs 稅率對照
6. 台灣端：海外所得 670 萬門檻 + CFC 規定
7. 戶籍 vs 稅籍：要不要遷？健保怎麼辦？
8. 4 個我看過客戶最常忽略的稅務陷阱
9. 常見問題 FAQ

---

1. 移居後台灣稅籍會自動變嗎？最常見的誤解

圖：Pexels / RDNE Stock project

我每次跟新客戶聊到稅務，90% 的人第一個誤解都是同一個：「我搬去馬來西亞了，台灣的稅就不用繳了吧？」

不是。

戶籍和稅籍是兩件事。搬家不等於遷戶籍，遷戶籍也不等於擺脫台灣稅籍。

更精確的判斷邏輯是這樣：

你的狀態	台灣稅務影響
戶籍在台、人在馬（短期）	仍視為台灣稅務居民，全球所得申報
戶籍在台、人在馬居住超過 183 天/年	仍可能被認定為台灣稅務居民（看戶籍 + 經濟重心）
戶籍遷出台灣、人在馬	才有機會脫離台灣稅務居民身份（仍需綜合判斷）
戶籍遷出 + MM2H/PVIP + 馬來西亞稅務居民	接近完全脫離台灣稅籍

---

2. 台馬跨境稅務的核心：租稅協定能不能真的「免雙重課稅」

台灣與馬來西亞之間有「避免雙重課稅及防杜逃稅協定」（簽署於 1996 年，目前有效），核心目的是讓同一筆所得不被兩國重複課稅。

但實務上，多數台灣家庭並沒有真的「享受到」這個協定的好處——原因是：

1. 舉證成本高：要主張協定優惠，得備齊兩國的稅務居民證明、所得證明文件
2. 行政流程繁瑣：要分別在兩國辦扣抵 / 退稅
3. 個案適用範圍有限：協定主要解決「股息、利息、權利金、薪資」的雙重課稅，租金所得跟資本利得未必涵蓋

我看到的實際做法

多數客戶不主張協定優惠，而是按各國國內法處理：
– 馬來西亞所得 → 馬來西亞繳稅
– 台灣所得 → 台灣繳稅
– 海外所得超過台灣門檻（後面講）→ 台灣補稅

這樣做行政成本最低，但可能多繳一些稅。有沒有需要主張協定優惠 = 看你的所得結構，這個必須問會計師個案算。

---

3. 馬來西亞個人所得稅：外國人 vs 居民兩套規則

馬來西亞個人所得稅的關鍵是「居民身份」（Resident vs Non-Resident）——同一個人、同一筆所得，兩種身份稅率差很多。

居民身份判定（簡化版）

• 物理居住超過 182 天/年 → 通常被認定為居民
• 詳細規則還有「連續性」「跨年度合計」等，看 MIRB（馬來西亞稅務局）規定

稅率對照（2026 概略）

收入級距（馬幣 / 年）	居民稅率	外國人 (Non-Resident) 稅率
0–5,000	0%	30% flat
5,001–20,000	1%	30%
20,001–35,000	3%	30%
35,001–50,000	6%	30%
50,001–70,000	11%	30%
70,001–100,000	19%	30%
100,001–400,000	25%	30%
400,001–600,000	26%	30%
600,001–2,000,000	28%	30%
> 2,000,000	30%	30%

⚠️ 上述為近似，最新稅率以 MIRB 公告為準。

重點觀察：
– 居民身份對中低收入者非常划算（前段 0-1% vs Non-Resident 直接 30%）
– 高收入者兩種身份差距變小（都接近 30%）

---

4. 房屋租金所得課稅與扣抵實務

圖：Pexels / Polina Tankilevitch

圖：Pexels / Polina Tankilevitch

外國人持有馬來西亞房產出租，租金收入要在馬來西亞報稅——這是無懸念的。實務細節：

馬來西亞端

• 進入個人所得稅（依居民身份適用前段稅率）
• 可扣抵的支出：
• 管理費 (Maintenance Fee)
• 房貸利息（這個重要，直接抵銷租金收入）
• 保險費
• Quit Rent + Assessment Tax
• 維修費（必要修繕）
• 仲介管理費 / 委託管理費

台灣端

• 馬來西亞的租金所得屬於海外所得
• 是否課稅看是否超過台灣的「670 萬」門檻（後面 Section 6 詳解）

我看到的實務操作

許多客戶會這樣安排：
– 房貸利息 + 管理費 + 維修攤算 → 馬來西亞租金幾乎不用繳稅
– 避免讓「房地產淨收入」單一年度堆到馬來西亞高稅率區

這需要會計師幫你做「年度稅務優化」——並不是租金多少就繳多少。

---

5. RPGT 資本利得稅：持有期 vs 稅率對照

RPGT (Real Property Gains Tax) 是馬來西亞的房屋資本利得稅——賣房獲利時要繳的稅。對外國人來說，這是最大的稅務雷。

RPGT 稅率（2026，外國人）

持有期	外國人稅率
第 1–5 年內賣	30%
第 6 年起賣	10%

對比本地人：第 6 年起 0%。外國人即使持有 10 年，賣出仍要繳 10% 資本利得稅。

真實計算範例

假設你 2026 年用 RM 1.5M 買進、2030 年（持有 4 年）用 RM 2M 賣出：

價差：RM 500,000
RPGT 稅率：30%（外國人持有 < 5 年）
RPGT 應繳：RM 500,000 × 30% = RM 150,000
扣完律師費 + 仲介費（合計約 4-5%，~RM 80,000）
實際到手淨利：RM 500,000 - 150,000 - 80,000 = RM 270,000
（這還沒算當初 RM 1.5M 買入時的稅費 ~RM 84,000）

真實淨利 ≈ RM 186,000——對比帳面價差 RM 500,000，真實獲利只有帳面的 37%。

我的建議

「短期轉手賺差價」對外國人在馬來西亞幾乎不成立。要進場，請以長期持有 5-8+ 年為基本前提。完整買房成本看 馬來西亞買房完整指南。

---

6. 台灣端：海外所得 670 萬門檻 + CFC 規定

這是台灣家庭最容易踩的地雷區——你以為「海外所得不用繳台灣稅」，錯。

670 萬門檻（2026 概略）

台灣的「最低稅負制」（基本所得稅額條例）規定：

• 海外所得（包含馬來西亞租金、賣房獲利、海外股息等）若全年合計超過 100 萬台幣，要併入「基本所得額」計算
• 全年「基本所得額」超過 670 萬台幣 → 要計算最低稅負並繳稅
• 稅率 20%（近似）

⚠️ 數字依年度公告調整，請以最新 財政部公告 為準。

實際情境

你的海外所得（年）	是否影響台灣稅
< 100 萬台幣	通常不必申報（建議仍保留紀錄）
100 萬 – 670 萬	要申報、計算基本所得額，多數人實際稅額為 0
> 670 萬	高機率要繳基本稅

CFC 規定（重要！）

台灣 CFC (Controlled Foreign Corporation) 規定 自 2023 年起實施。如果你透過境外公司（含馬來西亞 Sdn Bhd 公司持有房產）來持有資產：

• 即使該公司沒分配利潤回台，台灣國稅局可能視為已分配，併入課稅
• 適用條件：個人 / 家族持股 50% 以上 + 該境外公司在低稅地區

---

7. 戶籍 vs 稅籍：要不要遷？健保怎麼辦？

這是 4 大主題裡最個人化的決定。我看到的常見路徑：

路徑 A：戶籍留台灣（多數人選這條）

• 優點：保留台灣健保、保留參政權、回台不用申請居留
• 缺點：台灣稅籍照樣有效、海外所得仍需申報
• 適合：「人在馬、台灣是 home base」的家庭

路徑 B：戶籍遷出台灣

• 優點：有機會脫離台灣稅務居民身份、不再課海外所得
• 缺點：失去台灣健保（之後就醫要自費）、政治權利、便利性
• 適合：「真的要長期定居海外、且高所得」的家庭，且已有跨國醫療保險規劃

健保的計算

很多人忽略——戶籍遷出後 4 個月內回台不能立刻復保，重新加保有等待期 + 補繳責任。

我看過客戶因為「想短期省健保費」遷出戶籍，結果隔年家人重病飛回台灣治療，自費 + 補繳健保 = 比省下的多很多。

我的建議框架

如果你的海外所得每年 < 670 萬台幣 → 戶籍留台、繼續享受健保通常划算。
只有當海外所得明顯超過 670 萬 + 家庭已穩定海外 → 才需要認真考慮遷戶籍。

⚠️ 這個決定一定要找會計師 + 健保專業一起評估，不是 DIY 的事。

---

8. 台馬跨境稅務 4 大陷阱（客戶最常忽略的）

🚨 陷阱 #1：以為人不在台灣就不用報海外所得

最常踩。台灣的稅務居民身份判定是「綜合判斷」——戶籍、配偶子女所在地、經濟重心都會列入。很多以為自己「已經移民」的人，國稅局判定仍是台灣稅務居民，要追繳數年海外所得 + 罰金。

🚨 陷阱 #2：用境外公司持房，沒有更新 CFC 規劃

2023 年前流行的「馬來西亞 Sdn Bhd 持有房產」玩法，在 CFC 上路後可能反而增加稅務複雜度。如果你已經用這個結構，請立刻找會計師重檢視。

🚨 陷阱 #3：忽略 RPGT，用「帳面差價」估投報

我看過太多客戶用 Excel 算「2 年漲 30% 賺 X 萬」，完全沒把 RPGT 30% + 律師費 + 仲介費算進去。實際淨利是帳面的 1/3 到 1/2。任何馬來西亞房產投報計算，沒扣 RPGT 都不準。

🚨 陷阱 #4：低估「兩國申報週期不同」的現金流壓力

馬來西亞稅務年度：1/1 – 12/31，4/30 報稅截止。
台灣綜所稅：1/1 – 12/31，5/31 報稅截止。
基本稅負（海外所得相關）：跟綜所稅同日。

兩國同時要錢，且都是 4-5 月——若沒提前準備現金流，會出現「賣房現金還沒進來、稅錢已經要繳」的窘境。

---

9. 常見問題 FAQ

Q1. 台灣人在馬來西亞買房，租金所得一定要報稅嗎？

馬來西亞端：要。所有在馬境內產生的租金所得都要在馬來西亞申報。
台灣端：要看是否超過海外所得申報門檻（每年合計 100 萬台幣以上需申報、670 萬以上需計算基本稅）。
實務上多數客戶因為房貸利息 + 管理費可抵扣，馬來西亞端實繳稅額不高。但「申報」本身是義務，不能省略。

Q2. 賣房的 RPGT 30% 是賣房總價還是價差？

是價差（資本利得 = 賣價 – 買價 – 購入時的所有合法支出）。所以「持有期短 + 價差大」最痛。
但即使價差小，律師費 + 仲介費 + RPGT 加總，外國人持有 < 5 年賣出基本上難有實質淨利。除非市場大漲（罕見）。

Q3. 我可以用馬來西亞公司持有房產來避稅嗎？

可以「成立 Sdn Bhd 持有房產」，但 2026 環境下：
– 馬來西亞端：商業實體買房門檻更高、印花稅更貴、手續複雜
– 台灣端：CFC 規定可能讓這個結構反而增加稅務責任
– 整體效益：除非資產規模很大（RM 5M+）且有專業稅務團隊規劃，個人持有通常更划算。

Q4. MM2H 持有人有稅務優惠嗎？

MM2H 本身不是稅務優惠制度——它是長期居留簽證。
– 馬來西亞端：MM2H 持有人若在馬居住超過 182 天，自動成為稅務居民，享受居民稅率（前段低稅率）
– 馬來西亞海外所得（在馬以外賺的）自 2022 年起部分需匯入課稅，特定條件可豁免（細節請諮詢馬來西亞會計師）
– 台灣端：MM2H 不影響台灣稅籍判定

Q5. 我該找哪一邊的會計師？台灣的還是馬來西亞的？

理想：兩邊都找，且兩邊願意溝通。
– 馬來西亞端找熟跨境的會計師事務所（不是只服務本地人的）
– 台灣端找有處理「海外所得申報」經驗的會計師
– 避免兩邊各說各話——很多陷阱是兩邊各自合規、加起來不合規

---

⚠️ 全文最後重要提醒

本文整理為 2026 年初的稅法概況，供「初步了解」用途。具體決策前務必諮詢專業稅務顧問：

• 稅法每年調整
• 個案差異極大（家庭結構、所得型態、資產配置）
• 跨境稅務「兩邊合規」的規劃需要兩國同時看
• 寫錯申報的補繳 + 罰金 >> 諮詢專業的費用

我這邊可以幫你的是「發現你該問會計師什麼問題」，但個案執行請務必走專業流程。