目錄
- 政策背景：這個數字從哪裡來
- 馬來西亞外國人印花稅怎麼計算
- 翻倍之後，實際多花多少錢
- MM2H 持有人也要繳 8% 嗎
- 常見誤解：有 PR 或 MM2H 就可以免稅？
- 馬來西亞外國人印花稅之外，還有哪些費用
- 政府為什麼這樣做：讀懂政策邏輯
- 真正打算移居的人，該怎麼看這個政策
- 購房時間點還值得規劃嗎
- FAQ：常見問題
- 延伸閱讀
政策背景：這個數字從哪裡來
2026 年 1 月 1 日，一個讓不少外籍買家重新打算盤的數字正式生效：馬來西亞 外國人 印花稅，從 4% 直接翻倍到 8%。
我在 KL 做了將近五年的物業代管，在那之前也跑過台灣的前台灣直營上市房仲體系，兩邊的交易規則我都熟。說實話，我第一次看到這個消息的時候，第一個反應不是「天啊」，而是「這件事會被解讀錯誤很多次」。
果然，後來詢問我的客戶，大約有一半聽到的版本是「馬來西亞要打壓外國人買房了」，另一半則是「所有外籍人士買房都要繳雙倍稅了」。兩個說法都不完全對，但也不完全錯。
這篇文章，我想從頭把這個政策說清楚：數字怎麼算、誰受影響最大、誰其實可以繼續走原本的計畫，以及我身為在地操盤人對這個政策方向的判斷。
馬來西亞 外國人 印花稅 怎麼計算
印花稅（Stamp Duty）是房產移轉時買家必須繳交的一種法定費用，隨產權移轉文件（MOT）的送件核定課徵。馬來西亞的印花稅制度對本地人和外籍人士採用不同費率，這點在東南亞算是很普遍的做法。
本地人適用的印花稅級距（根據 LHDN 現行規定）：
| 房價區間（RM） | 稅率 |
|---|---|
| 首 100,000 | 1% |
| 100,001 至 500,000 | 2% |
| 500,001 至 1,000,000 | 3% |
| 超過 1,000,000 | 4% |
外籍人士適用（2026 年 1 月 1 日起）：
無論房價多少，一律以 8% 固定稅率 計算。
沒有級距，沒有首購豁免，直接就是 8%。
這裡有一個細節很多人搞錯，而且錯的方向剛好會讓你少算稅：印花稅的計算基準是 MOT（Memorandum of Transfer，產權移轉文件）的送件日期，不是 SPA（買賣合約）的簽約日期。
這對成屋買家影響不大，因為簽約到過戶的時間差短。但對預售屋買家是關鍵：MOT 一定是在交屋之後才送件。也就是說，就算你在 2025 年簽了 SPA，只要交屋和 MOT 送件落在 2026 年 1 月 1 日之後，適用的就是新制 8%，不是簽約當時的 4%。買預售屋的人在算持有成本時，要直接用 8% 抓預算。
翻倍之後，實際多花多少錢
假設你買一間 KL 市區的兩房公寓大樓，成交價 RM 800,000（約台幣 600 萬，以近期匯率換算）：
- 舊制 4%：RM 800,000 × 4% = RM 32,000（約台幣 24 萬）
- 新制 8%：RM 800,000 × 8% = RM 64,000（約台幣 48 萬）
差額：RM 32,000，換算大約台幣 24 萬。
如果是 RM 1,500,000 的物件：
- 舊制：RM 60,000
- 新制：RM 120,000
差額達到 RM 60,000，換算台幣接近 45 萬。
這個金額確實不小，我不會說「沒差」。但這筆錢放在整個購房總成本裡，佔的比例到底有多高，你要放在脈絡裡看，而不是單獨看這個數字就決定整件事的方向。
馬來西亞外國人印花稅：MM2H 持有人也適用嗎
圖：Pexels / RDNE Stock project
這是我被問最多次的問題之一。
答案是：是的，MM2H 持有人仍屬於外籍人士身份，購房同樣適用 8% 印花稅。
MM2H（Malaysia My Second Home）簽證給予持有人長期居住的合法身份，但它並不改變你在土地法令下的法律身份。你在馬來西亞的購房權利和限制，依舊和其他外籍人士適用同一套規則。
我自己是 PVIP（Premium Visa Programme）持有人，這個簽證和 MM2H 類似，都是長期居住簽，但同樣不能豁免印花稅。持有 PVIP 或 MM2H，你買房時仍需繳 8%。
補充一個背景：MM2H 在 2024 年 11 月重新開放申請之後，2025 年上半年湧入了相當明顯的外籍買家熱潮。一部分人確實是想趁政策收緊之前鎖定舊稅率，但也有很多人是認真評估移居馬來西亞後才出手的。兩類人我都接觸過，他們後來的決策走向差異非常大。
如果你想了解 MM2H 的完整申請流程與門檻，可以參考：MM2H 2026 完整申請指南。
常見誤解：有 PR 或 MM2H 就可以免繳馬來西亞 外國人 印花稅？
我整理了幾個我最常遇到的錯誤認知：
誤解 1：有 MM2H 就是「半個馬來西亞人」，印花稅可以打折
不正確。MM2H 是居住簽，不是公民身份或永久居民（PR）認定，購房稅率規則不受影響。
誤解 2：馬來西亞永久居民（PR）買房和本地人一樣
這個說法部分正確，但需要核實最新規定。PR 身份的確在某些購房限制上和公民較接近，但請務必在購房前向律師確認，不要依賴網路上的舊版資訊。
誤解 3：台灣人只要在馬來西亞住超過 180 天就算本地稅率
不正確。稅務居民身份（Tax Residency）影響的是所得稅計算，和購房印花稅的「外籍人士」認定是完全不同的法規框架。你住多久，都不影響你在買賣合約上的身份認定。
誤解 4：外國人印花稅是每年繳的
不正確。印花稅是一次性費用，隨 MOT 送件核定後一次繳清，不是年費。
這些誤解我幾乎每個月都會遇到。建議在正式出手前查閱馬來西亞內陸稅收局（LHDN 官網）的官方公告，或諮詢當地合格律師。
馬來西亞外國人印花稅之外，還有哪些費用
很多人把印花稅當成外籍買家唯一的「額外負擔」，其實還有一個費用經常被忽略：外國人取得同意書費用（Foreign Interest Consent，俗稱 Foreign Consent）。
這是外籍人士在馬來西亞購買特定類型房產時，必須向州政府申請的同意書，費用大約在 RM 500 上下，視各州規定略有差異。這筆費用金額不高，但申請程序需要時間，有些州審核期可達數週，建議在規劃交易時程時一併納入考量。
除此之外，外籍買家在馬來西亞購房的一次性費用，通常還包括：
- 律師費（分買賣合約律師費與貸款合約律師費）
- 估值費（如使用貸款）
- 鑑定費（視物件與銀行要求）
- 仲介佣金（通常由賣方支付，但請事先確認）
關於外國人在馬來西亞購房的完整費用結構和流程，建議在規劃預算前先讀：馬來西亞買房完整流程。
政府為什麼這樣做：讀懂政策邏輯
這次外籍人士印花稅翻倍，從政策設計角度來看，目的很清晰：把真正想長住的外籍人士留下來，把短期炒作的資金洗出去。
馬來西亞政府這幾年一直在做類似的調整，包括 MM2H 的門檻設計，裡面有一條購房鎖定期長達十年的規定，邏輯就是逼你表態：你到底是真的要來住，還是用簽證身份來套利？
多 4% 的印花稅，對於以「移居」為出發點、預計住五到十年以上的人來說，這筆費用平攤到居住年限，每年的成本增加其實相當有限。但對於想買進之後短期套現離場的人來說，這 4% 直接壓縮了利潤空間，甚至可能讓整個交易邏輯不成立。
我不是替這個政策背書。我只是習慣在看一個政策的時候，先搞清楚它想解決什麼問題。理解了這一點，你才能判斷這個政策對你個人到底是不是問題。
馬來西亞外國人印花稅：真正打算移居的人，該怎麼看
我直接說我的立場：如果你本身就打算到馬來西亞移居或長住，這個多出來的 4%，不能說小，但也沒有想像中嚴重。
我接觸過很多客戶，在 2025 年初聽到政策消息之後，第一反應是「不買了」。但當我把數字攤開來，讓他們看整個購房成本的結構，很多人的反應是：「原來只是這樣？」
關鍵在於你買房的理由是什麼。
如果你買這間房是因為：
– 你打算在馬來西亞住幾年，需要一個穩定的居所
– 你在評估退休選項，把馬來西亞列入長期規劃
– 你的孩子在 KL 讀書，買房比租房在中長期財務上更合理
那麼這 4% 是一個你需要放進預算的費用，不是一個讓整個計畫垮掉的變數。
但如果你買房是因為：
– 你預計兩三年後出脫賺差價
– 你想靠出租短期回本
那我建議你重新做一遍財務試算，因為加了 8% 的印花稅，你的損益平衡點確實往後移了。
購房時間點還值得規劃嗎
2026 年已經開始，8% 是現行規則。與其糾結「要是早點買就好了」，不如把注意力放在幾個實際的問題：
1. 你的購房預算要重新調整
如果原本的計畫是用 RM 50 萬買一間房，過去你會預留 4% 印花稅，也就是 RM 20,000。現在你要預留 RM 40,000。這個差額，需要在準備好購房前就放進財務規劃。
2. 外籍人士購房門檻不受影響
印花稅調漲不影響各州對外籍人士的最低購房門檻限制。如果你有意在特定州購房，門檻這一關還是需要先確認。各州最新數字整理在：馬來西亞各州外國人購屋最低門檻。
3. 貸款額度的試算也要更新
印花稅屬於自備款的一部分，不計入貸款。如果你有向馬來西亞銀行申請貸款的計畫，記得把更高的印花稅納入自備款需求重新試算。外籍人士貸款的條件與限制，可以參考：馬來西亞外國人房貸完整攻略。
FAQ：馬來西亞外國人印花稅常見問題
Q：台灣人在馬來西亞買房，印花稅一定要繳 8% 嗎？
是的。只要持有外籍護照（包含台灣護照），自 2026 年 1 月 1 日起購房印花稅一律 8%，不論房價高低。已取得馬來西亞永久居民（PR）身份者，情況不同，建議向律師確認。
Q：印花稅 8% 是加在房價上，還是另外算？
另外算。印花稅是以成交房價為基礎計算，需以自備款支付，不計入貸款金額。你的購房預算要另外預留一筆 8% 的費用。
Q：2025 年底前簽約，可以繼續用 4% 的稅率嗎？
不一定，關鍵不是簽約日。印花稅以 MOT（產權移轉文件）送件日期為計算基準：成屋交易若 MOT 在 2025 年 12 月 31 日前送件，適用 4%；預售屋因為 MOT 要等交屋後才送件，即使 2025 年簽約，MOT 落在 2026 年之後就適用 8%。
Q：除了印花稅，外籍人士在馬來西亞買房還有哪些主要費用？
主要一次性費用包括：律師費（買賣合約及貸款合約各一份）、外國人取得同意書費用（約 RM 500）、估值費及鑑定費。合計通常在購房總價的 3% 至 6% 之間，視物件類型和銀行要求而有所不同。
Q：印花稅是繳一次還是每年繳？
一次性費用。MOT 送件核定後依規定期限內繳清，不是年費或循環費用。