同樣 100 萬馬幣，在吉隆坡只夠剛踩進外國人門檻、買最入門的 strata，在 Sabah 亞庇卻能從中階產品 cherry-pick；在 Penang 島連門票都還沒到。這就是外國人購屋門檻這件事最容易踩到的迷思：很多客戶以為馬來西亞全境一個標準，實際上 13 州加 3 個聯邦特區，每一個規則都不同。
接下來我把 2026 年各州最低門檻、Malay Reserve 限制、Freehold / Leasehold 差異一次整理給你看。撰文資料來源是各州土地局公告加上我代管馬來西亞 5 年累積的實務經驗，實際申請以各州政府最新公告為準。
目錄
- 馬來西亞 外國人 購屋門檻 為什麼每州不同
- 馬來西亞 外國人 購屋門檻 各州一覽（2026）
- KL / Penang / Johor 三州外國人購屋門檻深入
- Malay Reserve / Bumiputra Lot 的限制
- Freehold vs Leasehold 怎麼分
- 跨州買房的策略思考
- 常見問題 FAQ
1. 馬來西亞 外國人 購屋門檻 為什麼每州不同
馬來西亞外國人購屋門檻不是國家統一規定，是各州依州土地法（State Land Code）自行訂定。底層邏輯是兩層保護。
- 保護本地人：避免外國資金把入門級住宅炒貴
- 保護州財政：透過門檻把外國買家鎖定在特定價位以上，徵收溢價印花稅加申請費
所以你會看到：經濟發達州（KL、Selangor、Penang Island）門檻最高、發展中州（Sabah、Sarawak、Kedah）門檻最低。州政府需求不同、政策就不同。再加上各州議會本身選舉週期不一樣，2024 年某州議會換屆後修改門檻、隔年另一州又跟進，這幾年的數字幾乎每 12 到 18 個月就會調整一次，我會建議簽 SPA 之前還是請律師重新跑一次最新公告。
💡 David 觀察：很多投資失誤，不是因為市場不好，是因為制度理解錯誤。同樣 100 萬馬幣預算，在 KL 是「剛踩進門檻」、在 Penang 大陸（Seberang Perai）是「中階產品可選」、在 Sabah 是「Cherry-pick 高端品項」。同樣的錢、市場定位天差地別。
2. 馬來西亞 外國人 購屋門檻 各州一覽（2026）
⚠️ 本表為撰文時整理，數字隨州政府公告變動。下手前請以該州土地局最新規定為準。
| 州 / 聯邦特區 | 最低門檻（馬幣） | 備註 |
|---|---|---|
| 吉隆坡 KL（聯邦特區） | RM 1,000,000 | 部分新興區域 RM 600,000 起跳（KL South） |
| Selangor 雪蘭莪 | RM 1,000,000 ~ 2,000,000 | 視物件類型：strata title 100 萬、landed 200 萬 |
| Penang 檳城島（Penang Island） | RM 2,000,000 | strata；landed 限 RM 3,000,000+ |
| Penang 大陸（Seberang Perai） | RM 1,000,000 | strata 加 landed 統一 |
| Johor 柔佛 | RM 1,000,000 | Iskandar 部分區域 RM 500,000 ~ 600,000（zone B / C） |
| Melaka 馬六甲 | RM 1,000,000 | strata；landed RM 2,000,000 |
| Negeri Sembilan 森美蘭 | RM 1,000,000 | 較少外國買家熱點 |
| Pahang 彭亨 | RM 1,000,000 | 雲頂高原 / 關丹少數熱點 |
| Perak 霹靂 | RM 1,000,000 | 怡保少數豪宅有外國買家 |
| Kedah 吉打 | RM 600,000 | 浮羅交怡（Langkawi）外國買家較多 |
| Perlis 玻璃市 | RM 500,000 | 規模小、罕見外國買家 |
| Kelantan 吉蘭丹 | RM 1,000,000 | 保守州、外國買家極少 |
| Terengganu 登嘉樓 | RM 1,000,000 | 同上 |
| Sabah 沙巴 | RM 500,000 ~ 1,000,000 | 視類型；亞庇 / 山打根熱點 |
| Sarawak 砂拉越 | RM 500,000 ~ 600,000 | 古晉熱點；土地分類複雜 |
| Putrajaya（聯邦特區） | RM 1,000,000 | 行政區、外國買家少 |
| Labuan（聯邦特區） | RM 1,000,000 | 自由港、特殊稅務優勢 |
怎麼用這張表
- 預算配對：你的預算落在哪個級距，先排除根本進不去的州
- 目的配對：自住、投資、陪讀，對應該州的市場成熟度
- 二輪篩：同樣 100 萬預算可以買 3 到 4 個州，再用「目的」把州篩到 1 個
💡 David 觀察：外國買家最常忽略的是「門檻不只一條」。除了「房屋價格門檻」，部分州還有「外國人持有比例上限」（例如該樓盤 ≤ 50% 外國人）、「特定用地不開放」（Malay Reserve 或部分土地保留地）。所以「過了價格門檻」不等於「能買」。
3. KL / Penang / Johor 三州外國人購屋門檻深入
KL（聯邦特區）
- 門檻：RM 1,000,000（多數區）；RM 600,000（KL South 部分新項目）
- 熱點：KLCC、Mont Kiara、Bangsar、Bukit Bintang、KL Sentral
- 市場特性：流動性最高、租賃需求最強，但也供給最多，投報率競爭最激烈
- 適合：投資 / 陪讀 / 移居（all-in-one），預算 RM 1.0 ~ 3.5M
Penang Island（檳城島）
- 門檻：strata RM 2,000,000；landed RM 3,000,000
- 熱點：Tanjung Tokong、Gurney Drive、Batu Ferringhi、Bayan Lepas
- 市場特性：海景溢價加飲食文化加退休族首選；投報率部分區比 KL 高
- 適合：退休、度假兼出租、預算 RM 2.0 ~ 4.0M
Johor（柔佛，含 Iskandar）
- 門檻：RM 1,000,000；Iskandar zone B / C 部分項目 RM 500,000 ~ 600,000
- 熱點：Iskandar Puteri、Medini、JB 市中心、新山關卡周邊
- 市場特性：跟新加坡通勤族高度相關；RTS 鏈接（2026 年通車）後 demand 預期增加
- 適合：新加坡通勤、跨境投資、預算 RM 0.5 ~ 1.5M
4. Malay Reserve / Bumiputra Lot 的限制
圖：Pexels / RDNE Stock project
這是外國人最容易忽略到簽約才發現的雷。
Malay Reserve Land（馬來保留地）
- 法源：Malay Reservations Enactment 1913
- 規則：該地只能由馬來人或 Bumiputra 持有，外國人完全不能買，馬來西亞華人或印度裔也不能買
- 怎麼判斷：地契 (title) 上會有 “Tanah Rizab Melayu” 或 “Malay Reserved Land” 字樣
- 位置：分布全馬，不限於特定州，KL、Selangor、Penang 都有 Malay Reserve
Bumiputra Quota Lot（土著保留戶）
- 法源：各州房屋發展法
- 規則：新建案中通常 30 ~ 50% 戶數保留給土著（Bumiputra），且有 7 ~ 15% 折扣
- 影響外國人：這部分戶數外國人不能買，只能選非 Bumi 戶數
- 實務上：開發商會清楚區分 Bumi unit / Non-Bumi unit，不會誤賣
Bumi Release（土著釋出）
- 部分 Bumi unit 5 到 10 年後若沒賣完，可申請「Bumi Release」轉為一般戶
- 釋出後外國人就能買，但要看州政府個案核准，不能保證
💡 David 觀察：我看過外國買家簽到 Bumi unit 的案例，律師 due diligence 那關才發現，最後退訂金加上律師費全部沉沒。律師查 title 這一關不能省，找馬來西亞執業律師（不是台灣或中國律師），直接付他諮詢費跑 land search。
5. 產權類型只做第一層篩選，不要在這裡判斷好壞
這篇的任務是回答「外國人在哪些州、哪些價格帶能買」。至於 Freehold / Leasehold 到底值不值得買，已經是下一層物件判斷，不能在各州門檻文章裡重講太多，否則讀者會失焦。
這裡只留三個判斷點：
- 先確認外國人能不能買：有些州或特定地塊對外國人有限制，過了價格門檻也不代表一定能買。
- 再確認 title type：Freehold / Leasehold 影響未來轉售、貸款與繼承，但不是唯一決策標準。
- 最後才看剩餘年數與地段：Leasehold 不等於不能買，Freehold 也不等於一定好。
💡 David 觀察：州門檻是「入場資格」，產權類型是「物件品質判斷」。這兩件事要分開。你先確定自己在哪些州、哪些價格帶有資格買，再進一步判斷 Freehold / Leasehold、地段、管理品質與未來轉售。
Freehold / Leasehold 的細節我另外拆成一篇，避免這裡重複講太多：馬來西亞 Freehold Leasehold 買房產權：外國人必搞清楚的差異。
6. 跨州買房的策略思考
如果你預算 RM 1.0 ~ 1.5M：可選州最多
KL strata、Penang 大陸、Johor、Selangor strata 都過門檻，選擇權在你。決定因素回到「目的」。
- 自住兼陪讀：KL（學校加配套最完整）
- 退休加部分出租：Penang
- 新加坡通勤：Johor Iskandar
- 想要 KL 周邊但便宜：Selangor strata（PJ 或 Subang）
如果你預算 RM 2.0M+：頂級選擇
- KL 核心區 landed
- Penang Island strata 海景
- Selangor landed
- 部分 KL 黃金 strata（KLCC freehold）
如果你預算 RM 0.5 ~ 1.0M
可選州縮小。
- Johor Iskandar zone B / C（要看項目）
- Sabah 或 Sarawak（部分區）
- Kedah Langkawi
- 不能買：KL、Selangor、Penang Island
申請時間怎麼抓
我整理客戶實際成交的時程，從簽 SPA 到拿到外國人購屋核准（State Authority Consent），KL 平均 8 週、Penang 9 到 10 週、Johor 7 到 8 週、Sabah 與 Sarawak 落在 12 到 16 週。如果你還要併用銀行貸款，建議再加 4 週緩衝給 valuation 跟貸款核准。我從不建議客戶把訂金繳了之後才開始安排申請流程，最少要在簽約前先把核准風險評估清楚。
💡 David 觀察：「先設定預算再倒推可選州」是健康順序。我看過反過來的：「我要在 KL 買」但預算只有 70 萬，直接卡死沒選。不要被「KL 才是首選」綁住，Iskandar 與大陸檳城都各有市場機會。
至於選對州之後，物件本身怎麼判斷會不會掉價，回到房地產的根本：買的不是房子，是土地的使用權。土地長期撐價值的邏輯，我寫在馬來西亞房地產：撐價值的是土地，不是建物。而以租養房在馬來西亞為什麼難，我也整理在以租養房：4 個結構性原因。完整的買方策略樹整理在馬來西亞購屋完整指南。
7. 常見問題 FAQ
Q1. 我用配偶（馬來西亞籍）的名義買，可以避開外國人購屋門檻嗎？
可以，但有風險。如果配偶持有人是馬來西亞公民，那就是「本地買家」，門檻不適用。風險在「離婚或過世」時的繼承爭議，外國配偶不一定能繼承馬來西亞公民配偶的房產（要看 title 上的繼承條款加上馬來西亞繼承法）。我建議的做法是：找馬來西亞律師寫遺囑加上設信託，不要單純掛配偶名字了事。實務上我也看過一種折衷，雙方在 SPA 同時簽一份信託聲明，把實質權益保留給外國配偶，這樣即使將來婚姻變動也有書面依據可主張。
Q2. 透過公司持有可以避開門檻嗎？
理論上馬來西亞公司可以買「本地買家」價位的房子。但外國人在馬來西亞獨資設公司有限制，多數情況需要 50%+ 馬來西亞籍股東，變回類似 Q1 的繼承或控制權問題。這個操作純粹為了避門檻不划算，除非你本來就有商業實體在馬。我見過比較合理的用法是「商住兩用」：公司本身就有真實營運業務，房子順便當辦公室加宿舍，這時候用公司持有才有稅務與營運上的綜效。
Q3. MM2H 持有者外國人購屋門檻不一樣嗎？
沒有減免，MM2H 或 PVIP 持有者購屋門檻跟一般外國人一樣。MM2H 提供的優勢是「居留權」，不是「房地產特權」。但部分州會給 MM2H 持有者個案彈性（例如 Iskandar 某些開發商會把 MM2H 客戶歸為「特殊外國買家」可以買 zone B 較低門檻產品），這個要 case by case 跟仲介確認。另外 MM2H 持有者申請外國人購屋核准時，部分州會把處理優先順序往前移，平均可以省下 2 到 4 週等待時間，這是隱形優勢。
Q4. 二手房比較容易過外國人購屋門檻嗎？
門檻是看「成交價」不是看「物件年齡」。二手房如果成交價低於該州門檻，外國人一樣不能買。實務上二手房比較難過門檻，因為議價空間大，買方很容易把價格壓到門檻以下，但這時候就是不准賣給外國人。所以二手交易要從「門檻 + 5 ~ 10%」開始談，給議價空間。我自己在帶客戶看二手案時，會直接跟賣方仲介說明這個限制，避免雙方花時間在根本過不了核准的價位上來回拉鋸。
Q5. 整個流程要花多久？
完整流程：6 到 12 週
- 簽 SPA（買賣合約），1 週
- 申請外國人購屋核准（State Authority Consent），6 到 12 週（看州效率）
- 過戶加上印花稅，1 到 2 週
- 拿地契，2 到 4 週
州不同效率差很多，KL 或 Penang 通常 8 到 10 週，Sabah 或 Sarawak 可能 12 到 16 週。預留時間不要抓剛好。
⚠️ 法律提示：本文為一般性整理，不構成個別交易的法律意見。實際申請以各州土地局公告加上你委託的馬來西亞執業律師意見為準。