目錄
- RPGT 是什麼？外國人賣房前要先弄懂這件事
- 馬來西亞 RPGT 外國人稅率一覽表
- 7% 預扣機制是怎麼運作的？
- 我親身經歷：有天突然收到一筆錢，以為轉錯
- 訂金 10% 的分拆邏輯：7% 去哪、3% 去哪
- 馬來西亞 RPGT 外國人難炒房原因：雙重稅負的壓制效果
- 贈與房產給子女也會被課 RPGT？外國人要特別注意
- 遺囑繼承 vs 生前贈與：哪個更省稅？
- 跨境資產規劃：台馬兩地遺囑要分開立
- FAQ：關於馬來西亞 RPGT 外國人的常見問題
- 延伸閱讀
RPGT 是什麼？外國人賣房前要先弄懂這件事
RPGT 的全名是 Real Property Gains Tax，中文是「產業盈利稅」，是馬來西亞政府針對房產出售時產生的資本利得所徵收的稅。簡單說，就是你賣房子有賺錢，政府要從中分一杯羹。
它是「賣方繳稅」，不是買方。這件事我在和很多台灣客戶討論時常常要特別說明。大家習慣買方要付印花稅、律師費，卻容易忘記自己有一天成為賣方的時候，還有一筆 RPGT 要算。
RPGT 的設計邏輯不複雜：持有時間越短，稅率越高；持有時間越長，稅率越低。這背後的立法目的很清楚，就是抑制短期炒房。馬來西亞政府希望進來的資金是長期持有、帶動發展的那種，不是進來快炒快出的投機客。
從我在 KL 做了五年物業代管的觀察來看，很多外國屋主在買入時就沒認真算好持有成本，等到要賣的時候才發現 RPGT 是一塊大餅。尤其是外國人的稅率，比本地人高不少，這點我在下一節會仔細說。
馬來西亞 RPGT 外國人稅率一覽表
RPGT 的稅率依照兩個維度來計算：你是誰（本地人還是外國人）、你持有多久。
以外國人身份來說，稅率結構大致如下（以下數字以馬來西亞稅務局公告為準，稅法可能調整，建議簽約前再行核實）：
| 持有年限 | 外國人稅率 |
|---|---|
| 持有 1–5 年 | 30% |
| 超過 5 年 | 10% |
相比之下，本地人在超過 5 年後 RPGT 稅率是 0%，外國人則是 10%，這個差距是永久的，不是說你住夠久就跟本地人一樣。
我常跟要賣房的外國屋主說：五年是一道關卡，熬過去稅率從 30% 掉到 10%，差距非常明顯。如果你買入後三年就急著脫手，幾乎可以確定這筆交易的獲利空間會被嚴重壓縮。
RPGT 的計算基礎是「賣出價扣掉買入成本」的淨獲利，不是賣出總價。如果你買 100 萬馬幣、賣 130 萬馬幣，課稅基礎是 30 萬，不是 130 萬。裝修費、合法的資本支出可以列入成本抵減，這些都要留好單據。
想了解外國人在馬買房的完整財務規劃，可以參考這篇：馬來西亞外國人買房完整流程。
7% 預扣機制是怎麼運作的？
這個機制是很多外國屋主沒想到的，我自己也是親身走過才真正理解它。
當你以外國人身份賣出馬來西亞房產，在雙方簽署 SPA（銷售與購買合約）的當天，買方的律師依法必須從成交價格中扣留 7% 直接上繳給馬來西亞稅務局（LHDN）。這個動作是強制的，不是選擇題，律師沒有辦法替你跳過。
注意，這 7% 是「預扣稅」，不是「最終稅額」。
邏輯是這樣的：
- 政府先把 7% 扣走當作擔保金
- 賣方事後自行申報 RPGT
- 稅務局根據你的實際獲利與稅率計算最終應繳金額
- 如果 7% 多收了，差額退回給你；如果 7% 不夠，你要補繳差額
問題在於等待期。根據我的經驗，這個退稅流程平均要半年，有時甚至更長。你的 7% 就先凍結在稅務局那邊，等他們跑完審核流程才會動作。
如果財務規劃上有時間壓力，這半年的空窗期要事先考慮進去。你可以主動聯繫 LHDN，提交完整的申報文件讓審核加快。我遇過幾個客戶這樣操作，縮短到三、四個月完成的例子都有，但也要配合稅務代理人的效率。
馬來西亞稅務局官方資訊：lhdn.gov.my
我親身經歷：有天突然收到一筆錢，以為轉錯
圖：Pexels / Thirdman
說到 7% 預扣，我要說一個真實發生在我自己身上的烏龍。
有一天，我的戶頭突然多了一筆錢。金額不小，我看著那個數字愣了很久：「這是誰轉錯給我的？」我甚至開始想是不是要通知對方，或者跟銀行說一聲。
然後過了一會兒才反應過來。那是 RPGT 的退稅。
我根本忘了當初賣房時有 7% 被扣走。這件事距離賣房的時間點已經過了好幾個月，中間經歷了那麼多事情，7% 預扣這件事就悄悄被我放到腦子的角落了。結果政府算完帳、確認我的實際稅率低於 7%，把差額退回來，我一度以為是天上掉下來的錢。
這個故事我後來在和外國屋主聊稅務規劃的時候常常提起，因為它有幾個值得注意的地方：
第一，7% 預扣是先扣的，不是賣完才算，你的資金流從簽約那天起就少了一塊。第二，退稅是有可能的，有時候退回來的金額比你想像的更多。第三，這個退稅不會自動提醒你，要自己追，或者交給稅務代理人追。第四，時間感非常模糊，幾個月過去很容易忘記，建議在行事曆上設一個提醒。
訂金 10% 的分拆邏輯：7% 去哪、3% 去哪
很多外國買家第一次在馬來西亞買房時會疑惑：簽 SPA 要付 10% 訂金，但這 10% 不是全部進賣方口袋的。
從賣方的角度來看，這 10% 的分拆方式是：
- 7%：由買方律師直接匯給 LHDN，作為 RPGT 預扣稅
- 3%：進入代理仲介，作為佣金或相關費用
所以對賣方而言，在簽約當下能實際入帳的部分，遠比帳面上的 10% 要少。這個結構是馬來西亞房地產交易裡一個很重要的財務細節，外國屋主常常沒搞清楚，到時候資金調度出現預期以外的落差。
我在代管業務裡遇過幾個例子，屋主以為賣房簽約後馬上會有一筆大錢進帳，但其實扣完 7%、扣完相關費用，第一波入帳的現金遠低於預期。這不是詐騙，這是制度設計，但如果事先沒有準備好，資金規劃可能會出問題。
馬來西亞 RPGT 外國人難炒房原因：雙重稅負的壓制效果
馬來西亞有一個很有意思的市場特性：它不是一個容易短炒的市場，尤其對外國人來說。
從進場到退場，外國人在馬來西亞的房產交易面對兩道稅牆：
第一道：印花稅 8%
外國人購買馬來西亞房產需要繳納 8% 的印花稅，在買入時就產生，不管未來賺不賺錢這筆先付了。詳細計算方式可以看：馬來西亞外國人印花稅 8%
第二道：RPGT 30%（五年內）
五年內賣出，資本利得課 30% RPGT。
兩道疊加起來：假設以 100 萬馬幣買入，印花稅 8 萬馬幣是沉沒成本；三年後賣 120 萬馬幣，帳面獲利 20 萬；RPGT 30% = 6 萬馬幣，實際剩 14 萬。扣掉印花稅 8 萬，實質淨獲利 6 萬馬幣。這是在房價漲了 20% 的前提下，完全沒算進律師費、代管費、持有期間的貸款利息。如果房價只漲 10% 或持平，很可能是虧損的。
這就是為什麼我常說：馬來西亞對外國人來說是一個適合長期持有的市場，政策的設計就是這樣，進來就做好長期的心理準備。
外國人貸款結構可以參考：馬來西亞外國人房貸
贈與房產給子女也會被課 RPGT？外國人要特別注意
這是很多在馬來西亞置產的外國人沒有意識到的一個稅務陷阱。
馬來西亞沒有遺產稅，這讓很多人誤以為「財富傳承不用繳稅」，但有一個例外：生前贈與。
如果你以外國人身份，把馬來西亞的房產「贈與」給子女，政府會把這個贈與行為視同一筆交易，並主動對房產估價，就算帳面上沒有金錢往來，也一樣課 RPGT。更重要的是，政府不是等你「有賺才課」，而是直接抓增值。稅率跟一般外國人賣房一樣：持有 5 年內 30%、超過 5 年 10%。
這個設計是很多台灣客戶沒有預料到的。台灣有贈與稅，但性質跟 RPGT 不同。台灣的贈與稅是以贈與時的市價計算贈與金額，然後課贈與人的稅。馬來西亞的 RPGT 則是課「資本利得」，邏輯更接近台灣的房地合一稅，只是觸發條件涵蓋了贈與行為。
如果你的計畫是把馬來西亞的房產傳給孩子，這件事要事先規劃，不是等到要操作才想。
遺囑繼承 vs 生前贈與：哪個更省稅？
以目前馬來西亞的稅法而言，兩者的稅務處理方式差距很大：
生前贈與：觸發 RPGT，稅率依持有年限計算，政府主動估價，即使無償移轉也照算。
遺囑繼承：目前不課 RPGT，繼承人承接房產無直接稅務成本，是目前馬來西亞財富傳承在房地產上的主流路徑。
結論很清楚：如果主要考量是節稅，透過遺囑繼承在現行稅法下是對外國人更友善的選項。
但要注意：「目前不課」是現行政策，稅法可以調整，不是永遠保證。遺囑的執行涉及馬來西亞的法律程序，需要在馬當地立遺囑，並了解當地遺囑認證的流程。我作為 PVIP 持有人在規劃這件事時，也請教了在地律師做雙重確認。這種涉及法律與跨境的問題，聽朋友說、看網路文章做判斷風險太高，還是要找正式管道。
跨境資產規劃：台馬兩地遺囑要分開立
如果你同時在台灣和馬來西亞都有資產，這件事非常重要：台馬兩地的遺囑要分開立，不要用一份遺囑管兩個國家的資產。
台灣的遺囑在馬來西亞不一定自動被承認，反之亦然。如果你用台灣的遺囑去處理馬來西亞的房產，繼承程序可能要先經過台灣司法認證，再送到馬來西亞走外國遺囑認證流程，手續複雜、耗時，也增加出錯的機會。
更乾淨的做法是：台灣資產由台灣遺囑管理，馬來西亞資產由馬來西亞遺囑管理，兩份遺囑由各地律師分別起草，確保符合當地法律格式與要求。這個規劃不是只有高資產的人才需要，只要你在馬來西亞持有任何房地產，就應該認真考慮。
更完整的跨境稅務規劃可以參考：台馬跨境稅務完整指南
各州對外國人的購屋門檻也有差異，規劃前可以先確認：馬來西亞各州外國人購屋門檻
FAQ：關於馬來西亞 RPGT 外國人的常見問題
Q：RPGT 是賣方繳還是買方繳？
RPGT 是由賣方負擔的稅。買方的義務是在付款時代扣 7%，但這筆錢是代繳給稅務局，最終的稅務責任在賣方身上。買方本身不需要因此多繳稅，只是在流程上扮演「代扣代繳」的角色。
Q：7% 預扣如果超過實際稅額，差額會退嗎？
會。7% 是預付金，不是最終稅額。稅務局在審核你的 RPGT 申報後，如果確認應繳稅額低於 7%，會退還差額。退稅時間平均約半年，你可以主動聯繫 LHDN 加快進度。
Q：外國人持有超過 5 年後賣房，RPGT 是多少？
超過 5 年持有，外國人的 RPGT 稅率是 10%。本地人超過 5 年是 0%，這個差距不會因為你住久就消失。建議簽約前向稅務代理人確認最新稅率。
Q：我賣房沒賺到錢，還是要繳 RPGT 嗎？
RPGT 是課「資本利得」，如果賣出價格低於買入成本，理論上沒有課稅基礎，但仍需提交 RPGT 申報讓稅務局核算。贈與情況下政府主動估價，需另外評估。
Q：馬來西亞有自住優惠的 RPGT 減免嗎？
馬來西亞居民個人一生中有一次自住房產的 RPGT 豁免，但僅限馬來西亞公民和永久居民，外國人目前不適用。